主题：北京自住房摇号配售细则正在制定 或成“数字游戏”

截至2013年4月，北京参与限价房、保障房轮候的个人或家庭总计为13.2万户。根据北京市住房保障办公室的统计，轮候家庭或个人在两年之内能够“轮候到”限价房或保障房购买的，约占全部轮候户数的80%左右。因此，以两年周期计算，至少约有20%的轮候家庭或个人，无法购买限价房或保障房。

按照《意见》设计的路径，这部分人群将流入“自住房”购买序列。以13.2万户标准计算，20%的比例约为2万户。另外，不享受保障资格的首次置业群体占往年10万套成交记录的80%~90%，约8万套。中原地产的统计数据显示，北京2012年全年商品住房成交量中，北京市户籍且首套住房购置的，比例约为45%左右。

按照这一比例推算，这一群体中有45000~50000套左右的需求与自住房的需求基本重合。两者加总，即已经覆盖了两年7万套自住房的供应。“如果把北京新增户籍人口纳入这个统计中，那么恐怕还将出现一定的供应缺口。”张大伟向记者表示。

前述房企销售负责人则告诉记者，这里面还需要计算一个变量，即销售周期的问题。“由于自住房也需要轮候，这个是否具备购买的资格，是政府职能部门来核准的，从我们以往做限价房的情况看，这个审核周期会比较长，在这个过程中，缺口可能在时间的纬度上被进一步加大。”他说。

房价数据将下降

根据北京市土地整理储备中心信息统计，截至目前，北京已经成交的住宅用地49宗，规划建筑面积854.44万平方米，再加上北京目前挂出的正在出让的20宗住宅用地，合计规划建筑面积高达350万平方米，2013年住宅类土地供应有望超过1200万平方米。

据统计，与自住型住房有关的地块已有20块，其中8地块明确了面积，除已经出让的3地块外，还有通州于家务、门头沟、密云、房山、丰台王佐等5地块，预计这8地块合计自住型住房面积为90万平方米，折算成住宅的套数为1万至1.1万套。

其他未明确面积的12块住宅类土地将采取“竞自住房面积”的方式出让。即如果开发商的土地报价高于国土部门“限制”的合理地价，将转为竞争配建自住型住宅面积，谁配建的面积大谁可“夺地”。

这12宗地块合计建筑面积为178万平方米，按北京最近几个月住宅类土地供应的情况，预计这些土地中的30%~40%将被配建为自住型住宅，预计在70万平方米左右。按单套面积90平方米计算，预计这部分供应的套数将超过8000套。

市国土局相关负责人表示，年底前还将供应六七个“自住型商品住房”地块，确保年底前供应200万平方米，“如果按照90平方米以下的套型面积，将会超过2万套，而明年将会增加至5万套”。

张大伟分析认为，供应量大涨将缓解目前房地产市场供需紧张的现状。从合计供应的20宗土地看，供应的自住型房屋已经有望超过2万套，商品房住宅部分年内供应也有望突破10万套。整体土地供应在2013年明显增加，按住宅项目一年左右的开发周期，这将缓解明后年的住宅供需结构。