价格比去年同期涨37%购买者往往是二套房买家———

近年来无论政策走向如何， 都不缺刚需客户。据21世纪不动产北京新景家园店工作人员介绍，同一区域内 能比非 均价每平方米高接近万元。目前，北京已经形成了几个颇具规模的 热点板块，如中关村地区，包括中关村、学院路以及万柳；东城区东四板块；西城区平安里板块；朝阳区朝阳门板块等。这些区域聚集了稀缺中 资源，需求的强劲和房源的相对稀少导致“”不仅成为严厉调控下 抗跌的板块，价格也是节节攀高。

高价 遭购房人“疯抢”

校区的分配在城区内较为广泛，以四环海淀区中关村 、 、四小为主的 在单价上占据了一定的 ，而三环以朝阳区芳草地 、育慧里 为主的 由于周围配套小区完善，在价格上也是“毫不示弱”，二环以内东城区府学胡同 、丁香胡同 及东交民巷 ，由于 本身资质优良，且处在城中繁华地段，价格几乎领涨整个 市场， 的价格与购房人的购买意愿成正比。而且从目前成交的情况看，价格越贵的 ，遭到争抢的程度反而越高。

解析：“伟嘉安捷”统计发现，以中关村 的 价格大多在420万至460万之间，而芳草地 及育慧里 周边的 价格也保持在400万以上。偏近于城 的东城区府学胡同、史家胡同及东交民巷的价格也在300万至450万之间，总体来说，四环内各 的价格均保持在400万以上，因此首套房的贷款额度大多集中在300万以上，而二套房的贷款额度多为135万至180万之间。以目前购房人的总体情况来看，处于二套购买 的人数偏多，占总体购房人的60%至70%。

涨幅要高于非

21世纪不动产安信门店抽样监测数据显示，在市场回暖的月份， 相应活跃度较高，需求更加旺盛。6、7月份全市整体 的价格环比涨幅3.5%左右，而非 价格环比涨幅1.3%。与去年同期房价相比，全市房价同比普涨30%左右。其中 涨幅要高于非 ，同比涨幅37%左右。由于近两个月非 价格涨幅趋缓，因此 与周边非 成交均价出现差距拉大迹象。

据21世纪不动产北京安信瑞德在西城区、崇文区两个区域的多家门店介绍，20%的交易税对改善型、 型需求起到了严苛的制约作用，然而满5年的 房受影响较小。 多属于老旧小区，购买可以降低税费同时解决孩子 问题，成为置换的 选择。家住通州的李女士，近期在为解决3岁儿子的 问题提前筹谋，她将名下 住房果断挂牌，以期快速出售后置换到西城的 ，为达成尽快置换不惜降低出售房源的挂牌价。

购买 问清具体 规定

据21世纪不动产北京区域总经理寇海龙观察：“为解决子女就学问题，置换 已由‘个别现象’日渐形成普遍趋势。 资源分布不均衡、 源少造成了 价格高、涨幅大，而且供不应求。”然而， 背后，也隐藏着风险。即便是购置了 ，也未必真有资格上“名校”。 提醒消费者： ，有 需求的购房者，必须将置业计划前置。具体是提前3年还是2年，一定要向目标 打听清楚 年限的规定，否则可能购买了 ，却发现为时已晚。第二，尽量错开 交易的高峰时段，降低成本。有些家长总是要等到5月甚至6月才想到 ，时间有些晚。第三，需要查明 对生源的限制。有的 只收一手房业主的孩子，不收二手房业主的孩子，有的则规定无论一二手房，只有一次 资格。所以要调查清楚原业主的小孩有没有占用 。第四， ，面积不宜过大，以舒适为宜，勿过度追求“名校”。

从 特性及供需关系来看，寇海龙认为 房源量较少，流动性较差，短期内 价格下降的可能性很小。在调控不放松的背景下，目前价格过高催生了观望的情绪，存在一定的议价空间。(记者周宏)