主题：30万单价惨遭腰斩 华侨城苏河湾入市遭看淡

作为曾经的全国单价地王，华侨城苏河湾[最新消息价格户型点评]项目在去年首次推出公寓单位后，楼面价过5万/平的住宅部分也即将于今年8月入市。

据相关人士向观点地产新媒体透露，关于苏河湾住宅项目的定价，在入市前期的一份推广计划中曾如是描述：30万上海（楼盘）最高单价，超越汤臣一品[最新消息价格户型点评]、凯旋门。

同时，该份计划还对苏河湾项目开盘之后的成交结果作出了最理想的预期，“上海天价住宅开盘揽金20亿”。

不过相比推广计划，从公开资料查询得知苏河湾住宅部分的预售均价近乎“腰斩”。

资料显示，苏河湾住宅部分的主力户型为90套170-380平米精装房，另有顶楼2套550平米复式，样板展示区将于8月1日公开，预计均价15万元/平米，开盘时间待定。

事实上，据观点地产新媒体了解，苏河湾住宅单位入市推广计划的参照标的是新鸿基滨江凯旋门项目在2012的入市推广方案。

当时，滨江凯旋门在入市前期的推广计划，也是以预期会高达30万元的上海最高单价赢得了市场极大关注。

但随后在开盘之际，滨江凯旋门虽然有26.4万元/平米的超高定价单位，整体均价却是15万元/平米，尚不及旁边的汤臣[简介最新动态]一品，这让当时外界直呼新鸿基凯旋门[最新消息价格户型点评]“变脸”之快。

此后，随着首波营销热度的退却，滨江凯旋门均价也不断伴随打折的消息一度下滑至12.1万元/平米，在2012年8月8日、9月7日和9月10日三天的成交均价更是跌破9.31万元/平米的最低参考价。

尽管随后的价格一路下行，但滨江凯旋门截至目前的成交结果却并不乐观。据上海市房地产交易中心数据显示，滨江凯旋门截止7月30日已售套数为96套，而该项目总可售套数为195套，由此看来目前的去化仅约5成。

就此，上海业内人士直言，如果苏河湾住宅项目以滨江凯旋门为营销样本，那么最终的销售结果不会强于凯旋门，因为就区域而言，凯旋门所处的浦东陆家嘴(600663,股吧)滨江板块是上海最核心的地段，而苏河湾项目所处的闸北区域还是有一定差距，该区域目前的定价最高只在8万元/平米左右，如果超过10万元/平米，市场认可度会降低。

该人士还提到，相比滨江凯旋门，苏河湾项目在目标客户群方面也存在劣势，因为新鸿基在富豪特别是海外富豪中认可度极高，其项目中有相当比例的客户群是跟随着投资的，这方面华侨城[简介最新动态]无疑存在差距。

华侨城蹉跎苏河湾

虽然苏河湾住宅单位部分的最终定价和销售前景还有待时间检验，但从拿地到去年公寓部分的入市，该项目一直都是外界关注的焦点。

而华侨城苏河湾之所以引人关注，正是由于其“破天荒”的高楼面价。

2010年2月，华侨城以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块，折合楼面价高达5.28万元/平米，一举创造了当时的全国单价地王。

当年7月23日，华侨城又以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块，楼面价约1.45万元/平方米。至此，苏河湾项目成为华侨城成立以来投资最大的单体项目。